Pas fasadave vezulluese të Selfridges të Londrës dhe ndërtesës Chrysler të Nju Jorkut, miliarderi austriak i pronave René Benko montoi një bombë financiare me sahat.
Signa Group i Benko, i cili bleu aksione në dy asetet trofe dhe grumbulloi një portofol pronash prej 27 miliardë eurosh (29 miliardë dollarë), grumbulloi të paktën 13 miliardë euro borxh gjatë viteve kur kostoja e huamarrjes ishte pothuajse zero.
“Ai e siguroi veten me financime të lira majtas, djathtas dhe në qendër ”, tha një ekzekutiv evropian i pronave.
Vendimi për të bërë të gjitha në epokën e parave të lira e la Signa të ekspozuar rrezikshëm ndaj rritjes së mprehtë të normave të interesit këtë vit. JPMorgan vlerëson se të paktën 4 miliardë euro e borxhit të dy filialeve kryesore të Signa-s është me norma të ndryshueshme. Dhe rritja e normave të interesit ka dëmtuar vlerat e pronave komerciale në të gjithë tregun, duke ulur vlerën e aktiveve të përdorura për të siguruar kreditë e Signa.
Signa Holding, kompania qendrore, paraqiti aplikimin për administrim javën e kaluar.
Grupi përballet me pyetje të vështira në lidhje me praktikat dhe vlerësimet e tij të biznesit, por zbërthimi i tij është simptoma më e spikatur e një rregullimi të dhimbshëm ndaj normave më të larta të interesit në të gjithë sektorin global të pasurive të paluajtshme komerciale me vlerë multitrilion dollarësh.
Pronarët e pronave prosperuan në botën e borxhit të lirë që i bëri investimet në pasuri të paluajtshme relativisht tërheqëse. Por kjo coi në një fund të pritshëm.
“Shkalla e rivendosjes ciklike për sa i përket vlerësimeve të pasurive të paluajtshme është aq e madhe sa fillimi i viteve 1990 ose kriza globale financiare,” tha Alex Knapp, shefi i investimeve për Evropën në investitorin privat të pasurive të paluajtshme Hines. “Kjo është një gjë e madhe, nëse kjo nuk ishte e qartë.”
Humbjet e parealizuara
Me mbarimin e epokës së normave shumë të ulëta të interesit, pronarët e pronave – nga bizneset e vogla private te kompanitë e mëdha publike – përballen me fatura më të larta interesi, rënie të vlerësimeve dhe në shumë raste me nevojën për para për të shlyer borxhet.
Grupet evropiane të pronave janë shfaqur në qendër të telasheve. Qiradhënësi suedez SBB nënshkroi një marrëveshje me Brookfield për të mbledhur fonde dhe po përballet me mbajtësit e zemëruar të obligacioneve që kërkojnë kthimin e parave të tyre. Grupi Adler i Gjermanisë i mbijetoi një sfide gjyqësore në Mbretërinë e Bashkuar nga zotëruesit e obligacioneve këtë vit mbi planin e tij të ristrukturimit, pasi u përpoq të shmangte falimentimin.
Shumë pronarë të pronave aktualisht qëndrojnë mbi humbje ende të pa kontabilizuara. Tom Leahy, drejtor ekzekutiv në MSCI Research, vlerësoi në shtator se rreth 50 për qind e pasurive të paluajtshme komerciale të Londrës tani vlejnë më pak se cmimi për të cilin janë blerë. Nju Jorku ia doli relativisht më mirë, me vetëm një të pestën e pronave nën ujë, por shumë pronarë zyrash atje përballen me humbje të mëdha.
Pronarët do të bëjnë gjithçka që munden për të shmangur kristalizimin e këtyre humbjeve. Vlerësimet zyrtare kanë tendencë të mbeten prapa realitetit të tregut, sepse ato mbështeten në provat e transaksioneve të tjera dhe shitblerjet tashmw kanw ngecur. Vlera e marrëveshjeve të përfunduara është ulur më shumë se 50 për qind në Evropë dhe SHBA në tremujorin e tretë kundrejt një viti më parë, sipas MSCI.
“Shitësit nuk po shesin diçka nëse nuk duhet. Blerësit nuk po blejnë diçka nëse nuk është vërtet e lirë. Analistët e pronave në Green Street përpiluan një listë prej më shumë se 3.3 miliardë euro zyrash në Mbretërinë e Bashkuar dhe Europë, të cilat kishin dështuar të shiteshin në vitin 2023 pasi u hodhën në treg, duke përfshirë Kullën Commerzbank të Frankfurtit, duke thënë se lista ishte ndoshta vetëm “maja e ajsbergut”.
Ajo që e detyron realitetin në treg është kur kreditë vijnë në afat, ose kur shkelen marrëveshjet për kreditë. Pronarët do të përpiqen të ndërpresin marrëveshjet me huadhënësit e tyre ose të shesin privatisht disa asete për të mbledhur para. Ky proces mund të jetë i ngadaltë.
“Njerëzit flasin për një mur rifinancimi, por ai kurrë nuk funksionon në këtë mënyrë. Do të duhet një periudhë vitesh që ato diskutime të funksionojnë, “tha Knapp.
Luftimet për rifinancim
Dhimbja financiare nuk do të bjerë njësoj në tregun më të gjerë të pronave. Për disa pronarë që kërkojnë para në dorë, përhapja e huadhënësve alternativë që nga viti 2009 do të thotë se ka fonde borxhi të gatshme për të përballuar vonesën e lënë nga bankat.
“Në 12 muajt e fundit, papritur, është sikur të gjithë e kuptuan se unë nuk duhet ta blej atë aset për 100 për qind të çmimit, por unë mund të jap hua kundrejt atij aseti për 60 për qind. Nëse gjithçka shkon keq, unë kam sigurinë prioritare”, tha Lisa Attenborough, drejtuese e këshillimit për borxhin në Knight Frank. “Tani ndoshta kam mbi njëqind fonde krediti në librat e mi.”
Investitorët e rinj janë grumbulluar në kredi pjesërisht sepse blerjet e drejtpërdrejta duken të ndërlikuara, pasi vlerat e pronave mund të bjerë më tej. Shumë investitorë mendojnë se borxhi është një bast më i sigurt. Por financimi nuk është i disponueshëm për të gjithë.
Signa u përball me 1.3 miliardë euro maturime të kredisë në 2023, të cilat u përpoq t’i përmbushte pavarësisht bisedimeve të furishme me huadhënësit dhe investitorët e rinj të mundshëm.
Asetet me perspektiva të mira për qira – të tilla si magazinat, ndërtesat e banimit dhe pjesa kryesore e zyrave – do ta kenë më të lehtë rifinancimin.
Dallimi është midis aktiveve që duhet të shohin vlerën e tyre të saktë dhe atyre, vlera e të cilave pritet të fshihet.
“Ne në fakt po shohim që asetet bllokohen me një shpejtësi që nuk e kemi parë kurrë më parë në treg,” tha Raimondo Amabile, bashkëdrejtor ekzekutiv i biznesit të patundshmërive të PGIM prej 210 miliardë dollarësh. “Askush nuk dëshiron të japë hua kundrejt një aktivi të bllokuar.”
Amabile tha se llogaritja për pronarët e zyrave potencialisht të bllokuara ishte “krejtësisht e ndryshme”. “Unë nuk do të hedh asnjë qindarkë në këtë. Në thelb është një [problem] bankar,” tha ai.
Disa asete do të përballen me vështirësi sepse janë ngarkuar me shumë borxhe të lira që duhet të rifinancohen, edhe nëse kanë kërkesë të mirë qiramarrësish.
Edhe investitorët më të mëdhenj kanë ulur humbjet e tyre në disa ndërtesa zyra, duke përfshirë vendimin e Brookfield këtë vit për të mospaguar dy kulla në Los Angeles. Kullat e zyrave në Nju Jork kanë ndryshuar duart për më pak se vlera e tokës ku ngrihen, ndërsa investitorët kërkojnë përdorime alternative për ndërtesat e vjetruara.
Stuhia me të cilën përballen pronarët e zyrave, veçanërisht në Amerikën e Veriut, kombinon një rënie të mprehtë të kërkesës dhe nevojën për shpenzime të konsiderueshme për të përmirësuar ndërtesat e vjetruara, në krye të rënies më të gjerë të pasurive të paluajtshme dhe rritjes së kostove të borxhit. Knapp tha se kjo përbënte një “krizë të vogël financiare globale për zyrat dytësore”.
Stuhia po intensifikohet edhe në Gjermani. Problemet e Signa do t’i japin një tjetër goditje tregut të vendit, duke ulur më tej oreksin e bankave për të dhënë hua për pasuri të paluajtshme komerciale.
“Do të ketë një prirje për të shitur, por jo në atë masë sa të rrëzojë bankat,” tha Peter Papadakos, kreu i kërkimit evropian në Green Street. “Signa nuk është sistematike për tregun më të gjerë të pasurive të paluajtshme. Problemi i vërtetë do të jetë në Gjermani dhe vecanërisht në sektorin e zyrave.”
Megjithatë, shifrat më të ulëta të inflacionit për muajin tetor dhe rritja e pritshmërive se normat e interesit do të ulen më herët se sa mendohej më parë, kanë forcuar shpresat mes disave në sektorin e pasurive të paluajtshme se ata mund të shpëtojnë nga rënia. Stoqet evropiane të pasurive të paluajtshme janë rritur pothuajse një çerek që nga fundi i tetorit, ndërsa investitorët rregullojnë pritjet e tyre.
Veteranët e pasurive të paluajtshme theksojnë se industria funksionoi për dekada me ritme më të larta. Sfida për një klasë aktivesh që mbështetet shumë te borxhi është të kalojë ndryshimin pas më shumë se një dekade huamarrjeje tepër të lirë.
“Duhet pak kohë që njerëzit të zbresin nga emocionet e një mjedisi me norma të ulëta interesi,” tha Philip Moore, kreu i borxhit evropian të pasurive të paluajtshme në Ares. “Ju po shihni agimin e ngadaltë të faktit se ajo që kishim gjatë 10 viteve të fundit me një mjedis me norma të ulëta interesi ishte më shumë një pengesë se normalitet.”
